VVE in Groningen verplicht vanaf 2018

Wat zijn de VVE regels in Groningen en is het echt nodig ?

Vanaf 2018 is een VVE in Groningen echt verplicht. AnderZ makelaar, een makelaardij in Groningen, adviseert iedereen de VVE te activeren. Heb je een appartement, dus boven- of benedenwoning in Groningen ? Dan ben je van rechtswege lid van de VVE – Vereniging van eigenaren. Bij de aankoop van je appartement in Groningen heb je getekend voor de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Daarin staan de spelregels. Een vaak gehoorde opmerking is: “oh wij hebben geen VVE, wij regelen dat onderling”. Waarom dat echt heel onverstandig is, lees je in onze post – VVE activeren onzin ?

Er zijn duizenden niet actieve VVE’s in Groningen, meestal 3 woningen per VVE zoals bekend bij de jaren ’30 bovenwoningen en de jaren ’30 benedenwoningen die veel voorkomen in Groningen. Ook al heb je niks afgesproken onderling, er zijn toch spelregels in de wet waar je je aan zult moeten houden. Belangrijker nog: er zijn zaken waar je aansprakelijk voor bent !

Per 1 januari 2018 wordt er een nieuwe wet ingevoerd: de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars. Deze wet bepaald dat de VVE verplicht moet worden en dat er jaarlijks een bedrag gereserveerd moet worden. Dat bedrag moet op een gezamenlijke VVE bankrekening gestort worden door de leden. Dit heet dan het reservefonds.

Hoe een reservefonds opbouwen

Een reservefonds kun je op 2 manieren opbouwen:

  1. grootte van het fonds en maandelijkse reserveringen worden bij vergadering vastgesteld
  2. er wordt 0,5% van de van de herbouwwaarde van het gehele gebouw gereserveerd

Het onderhoud kun je samen vaststellen, maar om onduidelijkheid (naar bijvoorbeeld kopers) weg te nemen beveelt Anderz makelaar Groningen aan dat je een bouwkundige keuring van het gebouw laat maken. Bijkomend voordeel is dat je een nulmeting hebt met het oog op aardbevingsschade, en je voorkomt discussie met de buren. Op grond van dat bouwkundig rapport kun je bekijken welk onderhoud de komende 10 jaar nodig is.

VVE verplicht in 2018

Stel dat dat 10.000 is, dan moet je dus 1.000 per jaar sparen en dat is 83,33 per maand. Heb je een VVE die bestaat uit 2 huizen dan hoef je dus maar de helft in te leggen per woning.

 

De herbouwwaarde kun je opvragen bij je verzekering. Deze dient ook collectief te zijn. Anderz makelaar adviseert je om minimaal bij dezelfde maatschappij te verzekeren als de buren, maar de beste oplossing is echt een collectieve opstal voor het gehele gebouw. Niet elke verzekeraar bied dat aan. Als de herbouwwaarde 4 ton is, dan kun je ook 0,5% daarvan reserveren. Dat is 2.000 per jaar en dus 2x zo duur in dit voorbeeld. Je moet voor jezelf even bepalen wat het voordeligst is.

Wat is een MJOP ?

Een MJOP is een Meer Jaren Onderhouds Plan en bepaalt welk onderhoud er aan komt in 10 jaar. Veel professioneel opgezette VVE’s hebben plannen voor 25 jaar vooruit. Grootschalige complexen hebben het budget om dat allemaal professioneel uit te besteden, maar wat nu als je maar 2 of 3 leden hebt ?

Hou het eenvoudig. AnderZ makelaar in Groningen kan je adviseren. Meestal weet je wel welk onderhoud er aan komt, en alle besluiten genomen door de VVE zijn rechtsgeldig. Ben je met 2 dan zul je samen moeten beslissen, ben je met 3 of meer, dan geld de meerderheid van stemmen. Mooi en lelijk zijn vaak discussie punten tussen buren. Maar ga bij het opbouwen van een reservefonds vooral kijken naar noodzakelijk. Zoals genoemd kun je een bouwkundig rapport laten maken, maar als je onderhoud redelijk op nivo is, kun je ook een eenvoudig A4-tje maken met de buren waarop je zet dat het dak na 10 jaar vervangen moet worden en de goten. Dan een prognose voor de kosten en die verdeel je dan over de komende 10 jaar.

Overgangsrecht

Moet het morgen klaar ? Nee. Er is een overgangsrecht in het leven geroepen. Vanaf 1 januari 2018 heb je 3 jaar de tijd om alles te regelen. Indien er niet uiterlijk 1 januari 2021 is voldaan aan de nieuwe wetgeving dan is het mogelijk om het bestuur aan te schrijven en  je kunt zelfs bij de rechter afdwingen dat een VVE lid zijn verplichtingen nakomt. Een gemeente kan dan ook een VVE verplichten om onderhoud te plegen of de zaken op orde te brengen.

Wat moet je minimaal regelen ?

  1. inschrijving kamer van koophandel – [link]
  2. gemeenschappelijke bankrekening
  3. collectieve gebouwenverzekering
  4. MJOP
  5. reservefonds

Hou er rekening mee dat als je je woning in Groningen verkopen wilt, dat er al veel banken en hypotheekverstrekkers zijn die niét financieren op het moment dat een VVE niet volledig actief is. Mocht je buurman dus denken dat het geen probleem is, dan is dit wel een argument om te bespreken aangezien je daarmee een potentieel koper kan verliezen en financiële schade kan leiden doordat je je huis een 2e keer verkopen moet en in de praktijk zien we dat de opbrengst dat altijd lager is.

VVE activeren ?

AnderZ makelaar Groningen kan helpen. Neem daarom contact met ons op. Klik hier voor de contactpagina.

Bronnen:

Staatsblad – [link]

Rijksoverheid.nl – [link]

Eerste kamer.nl – [link]

 

 

VVE activeren onzin ?

VVE activeren onzin ?

Is een VVE activeren onzin. Dat wordt ons vaak gevraagd als we bij de verkoop van appartementen (boven- benedenwoningen, portiekflats etc.) mensen spreken. Zowel verkopers als potentieel kopers vragen het. Wat is nou de zin en onzin van een VVE ? Anderz makelaar legt uit:

Wat is een VVE

Je bent van rechtswege lid van een VVE. Veel mensen herinneren zich het niet, maar bij het kopen van een appartement teken je voor de ontvangst van een splitsingsakte en een splitsingsreglement. Later leggen we uit wat dat precies is. Je koopt namelijk niet een huis, maar je koopt een aandeel in een heel gebouw. Of dat nu uit 2 appartementen bestaat, of een galerijflat van 12 verdiepingen, je wordt mede eigenaar van het hele gebouw en verkrijgt een exclusief recht van bewoning op 1 onderdeel, namelijk het appartementsrecht.

Een VVE is dus de verzameling eigenaren van een gebouw (soms zelfs meerdere gebouwen). Dat betekent dat onderhoud voor iedereen gezamenlijk is. In de papieren staat uitgelegd welk aandeel je hebt. Voor het gemak gaan we even uit van een beneden / bovenwoning situatie met 1 benedenwoning en 2 bovenwoningen zoals je vaak in de jaren ’30 bouw ziet. Je bent dan voor 1/3 mede eigenaar van het complex. Dus heeft je bovenbuurman een probleem met zijn kozijnen, dan betaal jij 1/3 mee aan het onderhoud.

Is activeren zinvol ?

Los van het feit dat het per 1 januari 2018 verplicht is – zie ook onze blogpost [link] – zijn er een aantal zaken die je moet weten;

  1. je bent mede eigenaar, dus mede verantwoordelijk
  2. doordat je mede eigenaar bent, ben je mede aansprakelijk
  3. als mede eigenaar ben je mede schuldenaar
  4. je kunt niet NIET meedoen, ook je buren niet
  5. het betreft het pand, maar vaak ook bergingen, gangen, trappen

Dit brengt los vak “gedoe” ook risico’s met zich mee. Stel dat de postbode een buitentrap op moet om een brief in de bus te doen. Doordat het collectief onderhoud niet goed geregeld is en iedereen wel geld overheeft voor een mooie keuken maar die buitentrap maar onzin vind om aan te pakken, ontbreekt er op een paar plekken een stuk van de trap. De postbode ziet dat niet, struikelt en loopt een dwarslaesie op en is daarmee voor eeuwig arbeidsongeschikt. De schade is dan tonnen.

Jij als mede eigenaar van het gebouw bent hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de VVE. Dus ook al is de VVE niet actief, juridisch ben je gewoon aansprakelijk.

Een minder heftige situatie is ook lastig: jij hebt kunststof kozijnen voor eigen rekening geplaatst en de bovenbuurman heeft nooit onderhoud gepleegd. Het was jouw keuze om die kozijnen te plaatsen, de bovenbuurman kan krachtens de wet gewoon eisen dat jij meebetaald aan zijn onderhoud. Natuurlijk is dat in de praktijk iets meer genuanceerd en zou je met goed overleg een andere afspraak kunnen maken, maar in je eigendomspapieren staat gewoon wat de spelregels zijn.

Een andere belangrijke reden om de VVE te activeren is dat veel banken en hypotheekverstrekkers geen hypotheek geven op panden waarvan de VVE niet actief is ! Dus denk daar ook aan. Als je buren willen verkopen en jij wilt niet meewerken aan het activeren van de VVE dan kun je financiële schade veroorzaken bij de verkoop en daar kun je aansprakelijk voor gesteld worden.

Hoe kun je een VVE activeren ?

  1. inschrijving bij de Kamer van Koophandel regelen
  2. een gezamenlijke bankrekening op naam van de VVE openen
  3. een bouwkundig onderzoek laten maken en bepalen welk nivo de 0 (nul) is
  4. zorg voor een collectieve gebouwenverzekering
  5. bepaal aan de hand van het onderhoud de komende 10 jaar wat je inlegt
  6. of reserveer 0,5% van de herbouwwaarde per jaar

Hulp nodig ?

Anderz makelaar kan op uurbasis helpen. Wij zoeken met je uit wat de spelregels zijn, kunnen een plan opstellen, of actief meewerken aan het oprichten. Neem voor meer informatie contact op met het kantoor van AnderZ makelaar: 050 – 204 12 92

AnderZ Makelaar, net even anderz!
Neem contact op
Whatsapp ons
Email ons
Bel ons