Is het activeren van een VVE verplicht ?
Vanaf 2018 is een VVE in Groningen echt verplicht. AnderZ makelaar, een makelaardij in Groningen, adviseert iedereen de VVE te activeren. Per 1 januari 2021 komt u er echt niet meer onder uit. U krijgt dan simpelweg geen hypotheek als u een appartement zonder actieve VVE koopt. Dus is het activeren van een VVE verplicht ? Jazeker.
Heeft u een appartement (dus ook een boven- of benedenwoning) in Groningen ? Dan bent u van rechtswege lid van de VVE – Vereniging Van Eigenaren. Bij de aankoop van het appartement heeft u getekend voor de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Daarin staan de spelregels benoemd. Het betreft geen advies, maar een juridische verplichting zoals de verdeling van onderhoudskosten en verantwoordelijkheden.
Niet zeker over uw papieren ? Neem contact op met Anderz Makelaar Groningen.
Een vaak gehoorde opmerking is: “Wij hebben geen VVE nodig want wij regelen onderhoud altijd onderling”. Waarom dat echt heel onverstandig is, leest u in onze post – VVE activeren onzin ?
Er zijn duizenden niet actieve VVE’s in Groningen, meestal 3 woningen per VVE zoals bekend bij de jaren ’30 bovenwoningen en de jaren ’30 benedenwoningen die veel voorkomen in Groningen. Ook al heeft u niks afgesproken onderling, er zijn toch spelregels in de wet waar u zich aan zult moeten houden. Belangrijker nog: er zijn zaken waar u juridisch aansprakelijk voor bent !
Per 1 januari 2018 werd een nieuwe wet ingevoerd: de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars. Deze wet bepaalde dat de VVE verplicht moest worden en dat er jaarlijks een bedrag gereserveerd moest worden. Dat bedrag komt op een gezamenlijke VVE bankrekening en wordt gestort worden door de leden. Dit heet dan het reservefonds en is een spaarpot voor onderhoud. Bij verkoop van de woning blijft het budget in de pot (het is niet vrij opneembaar maar echt een onderhoudsreserve) en de koper betaald bij de koopsom geen overdrachtsbelasting over dit deel.
Hoe een reservefonds opbouwen
Een reservefonds kun je op 2 manieren opbouwen:
- grootte van het fonds en maandelijkse reserveringen worden bij vergadering vastgesteld
- er wordt 0,5% van de van de herbouwwaarde van het gehele gebouw gereserveerd
Het onderhoud kun je samen vaststellen, maar om onduidelijkheid (naar bijvoorbeeld kopers) weg te nemen beveelt Anderz Makelaar Groningen aan dat u een bouwkundige keuring van het gebouw laat maken. Dit noemen we de “nulmeting” omdat dat de staat van het gebouw wordt vastgelegd.
Bijkomend voordeel is dat je een nulmeting hebt met het oog op aardbevingsschade, en u voorkomt discussie met de buren. Op grond van dat bouwkundig rapport kunt u als VVE bepalen welk onderhoud de komende 10 jaar nodig is. Stel dat dat 10.000 is, dan moet er dus 1.000 per jaar gespaard worden en is de inleg 83,33 per maand. Bij een VVE die bestaat uit 2 huizen dan hoeft er dus maar ca. 44 per maand worden gereserveerd.
De herbouwwaarde kunt u opvragen bij de verzekering, of door het invullen van de jaarlijks aangepaste herbouwwaardemeter. De herbouwwaardemeter 2024 vind u op de website van Het Verbond Van Vezekeraars.
De verzekering dient ook collectief te zijn. Anderz Makelaar adviseert om minimaal bij dezelfde maatschappij te verzekeren als de buren, maar de beste oplossing is echt een collectieve opstal voor het gehele gebouw. Niet elke verzekeraar bied dat aan. Als de herbouwwaarde 4 ton is, dan kun u ook 0,5% daarvan reserveren. Dat is 2.000 per jaar en dus 2x zo duur als bovenstaand voorbeeld. U dient voor uzelf te bekijken wat het voordeligst is. Maar met name hoe de reservepot zo goed mogelijk aansluit bij het te verwachten onderhoud. Een woning met actieve VVE en goed onderhoud levert veel meer op.
Wat is een MJOP ?
Een MJOP is een Meer Jaren Onderhouds Plan en bepaalt welk onderhoud er aan komt in 10 jaar. Veel professioneel opgezette VVE’s plannen voor 25 jaar vooruit. Grootschalige complexen hebben het budget om dat allemaal professioneel uit te besteden, maar wat nu als je maar 2 of 3 leden hebt ? Hou het eenvoudig. Meestal weet u welk onderhoud er aan komt, en alle besluiten genomen door de VVE zijn rechtsgeldig. Bent u met 2 dan zult u samen moeten beslissen, zijn met 3 of meer eigenaars, dan geldt de meerderheid van stemmen. Mooi en lelijk zijn vaak discussie punten tussen buren. Maar ga bij het opbouwen van een reservefonds vooral kijken naar noodzakelijk. Zoals genoemd kunt u een bouwkundig rapport laten maken, maar als het onderhoud redelijk op niveau is, kunt u ook een eenvoudig A4-tje maken met de buren waarop gezet wordt dat het dak na 10 jaar vervangen moet worden. Dan een prognose voor de kosten en die worden dan verdeelt over de komende 10 jaar.
Verplicht activeren
Indien er niet uiterlijk 1 januari 2021 is voldaan aan de nieuwe wetgeving dan is het mogelijk om het bestuur aan te schrijven en u kunt zelfs bij de rechter afdwingen dat de buren als VVE lid zijn verplichtingen nakomt. Een gemeente kan ook een VVE verplichten om onderhoud te plegen of de zaken op orde te brengen.
Wat dient u minimaal te regelen ?
- inschrijving kamer van koophandel – [link]
- gemeenschappelijke bankrekening
- collectieve gebouwenverzekering
- MJOP
- reservefonds
Houdt er rekening mee dat als u een appartement in Groningen verkopen wilt, dat er al veel banken en hypotheekverstrekkers zijn die niét financieren op het moment dat een VVE niet volledig actief is.
Mocht uw buurman dus denken dat het geen probleem is, dan is dit wel een argument om te bespreken aangezien u daarmee een potentieel koper kan verliezen en financiële schade kan leiden omdat de verkoop opbrengst altijd lager is. Als aankoopmakelaar houden wij er ook rekening mee. We bieden minder hoog, en vragen een langere termijn voor financiering aan.
Hoe moet ik mijn VVE activeren ?
Wij kunnen helpen. Neem daarvoor contact op met Anderz Makelaar. Wij staan altijd klaar met adviezen. In principe wijst deze pagina u redelijk in de richting, maar we kunnen ook helpen bij kleine stappen zetten.
Bronnen:
