Fundering per 1 april 2026: wat verandert er voor jou als verkoper of koper?

Vanaf 1 april 2026 is de fundering geen onderwerp meer dat je als verkoper rustig kunt overslaan. Elk taxatierapport bevat voortaan verplicht een funderingsparagraaf. Gewoon wettelijk vastgelegd, via de NRVT-eis. De vraag is niet óf dit jouw woning raakt, maar hoe.

Wat is er per 1 april 2026 veranderd?

Taxateurs zijn verplicht om in elk rapport een funderingsparagraaf op te nemen. Die is gebaseerd op het KCAF Funderingsrisicorapport, dat wordt opgesteld via het platform Fundermaps. Het systeem kent vijf risicoklassen: A tot en met E.

Simpel gezegd:

• A of B: geen of licht risico. Het verkoopproces loopt gewoon door.

• C: verhoogd risico. Er is maatwerk nodig.

• D: hoog risico. Vóór de taxatie afgerond wordt, is een QuickScan verplicht.

• E: vastgesteld probleem. Volledig funderingsonderzoek is noodzakelijk.

Groningen is geen willekeurig gebied. Met veel oudere bebouwing en wisselende bodemgesteldheid is de kans op klasse C, D of E hier groter dan je misschien denkt.

Wat is een QuickScan precies?

Een QuickScan (officieel: Fase 0) is een bovengronds onderzoek. Er wordt dus niet gegraven. Een inspecteur meet scheefstand, neemt scheurpatronen op en meet lintvoegen. Dat klinkt technischer dan het is — in de praktijk loopt iemand een dagdeel langs de woning.

• Doorlooptijd: ongeveer twee weken

• Kosten: €300 tot €500

Komt er uit de QuickScan dat het risico hoog is, dan volgt Fase 1: een volledig funderingsonderzoek. Dat duurt drie tot zes weken en kost €5.000 tot €7.000. Geen prettig bedrag, maar beter dan halverwege een verkoop voor verrassingen te staan.

Wat kost fundering herstellen eigenlijk?

Voor de meeste mensen is dit het meest confronterende deel. De gemiddelde herstelkosten liggen op €92.000, zo schat de AFM in 2026. Afhankelijk van het type woning lopen de bedragen uiteen:

Dit zijn indicaties, geen garanties. Maar ze geven een idee van de orde van grootte waar je mee te maken kunt krijgen.

Wat moet jij als verkoper weten?

Hier is het niet mee te sollen: je hebt als verkoper een mededelingsplicht. Als jij weet dat de fundering van jouw woning problemen heeft, ben je verplicht dat actief te melden. Je kunt niet afwachten of de koper er zelf naar vraagt.

Stilzwijgen is juridisch niet voldoende. En de gevolgen als je iets verzwijgt zijn serieus: schadevergoeding, ontbinding van de koop, of zelfs vernietiging van de koopovereenkomst.

De gouden regel: leg schriftelijk vast welke informatie je hebt verstrekt. Niet voor jezelf, maar om later te kunnen aantonen dat je transparant bent geweest.

Praktisch advies voor verkopers:

• Check jouw funderingsscore vóórdat je de woning in de verkoop zet. Natuurlijk weet jouw verkoopmakelaar als geen ander wat te doen.

• Is de klasse D of E? Laat de QuickScan uitvoeren vóór de verkoopstart. Dat voorkomt vertraging en onprettige gesprekken op het moment dat er al een geïnteresseerde koper is.

Wat moet jij als koper weten?

Als koper ben je de afgelopen jaren gewend geraakt aan bouwkundige keuringen en energielabels. Fundering is de volgende stap in die bewustwordingsreeks.

Vraag bij elke bezichtiging naar de KCAF-score van de woning. Is die C, D of E? Dan is het verstandig om een funderingsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst.

Zo’n clausule geeft je de ruimte — doorgaans vier weken — om een QuickScan te laten uitvoeren. Blijkt het risico hoog? Dan kun je de koop ontbinden zonder boete. Dat is geen moeilijke eis; een fatsoenlijke verkopende partij zal dat begrijpen. Jouw aankoopmakelaar regelt dit. 

Praktisch advies voor kopers:

• Vraag altijd naar de KCAF-score, ook als de verkoper er zelf niet over begint.

• Neem bij klasse C, D of E standaard een funderingsvoorbehoud op.

• Laat je bij twijfel adviseren voordat je tekent.

Groningen specifiek: waarom dit hier extra relevant is

Groningen heeft veel vooroorlogse woningbouw. Funderingen op houten palen, staal, of zelfs geen palen — dat is in deze regio geen uitzondering. Combineer dat met de bodemgesteldheid in delen van de stad en de aardbevingsschade die al jaren speelt, en je begrijpt waarom funderingsrisico hier meer dan een theoretische kwestie is.

Dat wil niet zeggen dat elke Groningse woning een probleem heeft. Veel woningen vallen gewoon in klasse A of B. Maar het is wel verstandig om het te weten vóórdat de taxateur ermee terugkomt.

Kort samengevat

Per 1 april 2026 is er gewoon meer openheid over funderingen bij woningverkoop. Als verkoper heb je een actieve meldplicht en doe je er goed aan je score te kennen voordat je aan tafel zit. Als koper heb je meer informatie tot je beschikking en een concreet instrument — het funderingsvoorbehoud — om jezelf te beschermen.

Dat klinkt ingewikkeld, maar in de praktijk valt het mee. Zolang iedereen weet waar hij aan toe is, verloopt een verkoop gewoon soepeler.

Wil je weten wat jouw funderingsscore is? Neem contact op met Anderz Makelaar. We kijken samen wat het betekent voor jouw situatie — als verkoper of als koper.